近期台灣房市持續熱絡，但銀行業卻開始收緊房貸政策，實施所謂的「房貸限撥」措施。這波房貸限縮趨勢從七月初開始，由大型銀行率先實施，隨後迅速蔓延至中小型銀行。

房貸限額趨勢蔓延 銀行緊縮房貸政策影響購屋者

房貸限額的主要表現形式包括：

1. 延長等待期：部分銀行要求新申請者需等待至少兩個月。
2. 提高利率：一些銀行採取「以價制量」策略，提高房貸利率。
3. 分散撥款：對於已批准的貸款，銀行可能會協調分散撥款時間。

造成這種情況的原因主要有：

1. 上半年房貸量激增：截至6月底，全體國銀房貸餘額達10兆4,873億元，上半年增加5,004億元，幾乎達到去年全年增量的八成。
2. 建商工程延遲：缺工缺料導致許多房貸需求集中在第三季。
3. 銀行存款水位下降：央行提高存準率和企業發放股息，影響銀行存款。

專家預測，這波房貸限縮趨勢可能會持續到年底。對於購屋者來說，申請房貸可能變得更加困難，需要更長的等待時間和更高的利率。

然而，仍有一些替代選擇。例如，專業不動產放款銀行（如土地銀行）、農漁會信用部等機構不受銀行法72-2條限制，可能仍有較充足的房貸額度。特別是農會推出的「農安貸款」，條件與新青安房貸相似，且不限於農漁民申請。

面對這種情況，準購屋者應提前做好準備，了解各銀行的房貸政策，並考慮探索更多元的融資渠道。

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房貸限額政策全面收緊 銀行房貸限撥措施對購屋市場的衝擊與影響

近期，台灣房地產市場持續保持熱度，但銀行業卻開始實施一系列緊縮房貸政策，俗稱「房貸限撥」。這波房貸限縮趨勢從七月初開始，由大型銀行和行庫率先實施，隨後迅速蔓延至中小型銀行，形成了一個全面性的房貸限額現象。這種趨勢不僅影響了潛在購屋者的融資計劃，也對整個房地產市場產生了深遠的影響。

一、房貸限縮的主要表現形式

1. 延長等待期： 許多銀行開始實施「排隊等額度」的政策。有些銀行要求新申請者需等待至少兩個月，甚至更長時間。這種做法實際上是銀行用來控制房貸增速的一種方式，通過延長審批時間來減緩資金流出速度。
2. 提高利率： 一些銀行採取「以價制量」的策略，通過提高房貸利率來抑制需求。這不僅增加了購屋者的長期成本，也可能使一些原本打算購房的人望而卻步。
3. 分散撥款： 對於已經批准的貸款，銀行可能會協調分散撥款時間。這種做法允許銀行更好地管理其資金流動，但可能會給購屋者帶來不便，特別是那些有具體交屋日期的買家。
4. 收緊審核標準： 一些銀行提高了貸款審核的門檻，對申請者的收入、信用記錄等方面提出更高要求。這可能會使一些原本符合條件的申請者被拒絕。
5. 限制特定客戶群： 有報導稱，部分銀行僅限於VIP客戶或資產管理規模較大的客戶才能獲得房貸額度。這種做法進一步縮小了可獲得房貸的人群範圍。

二、造成房貸限縮的原因

1. 上半年房貸量激增： 根據金管會的統計，截至6月底，全體國銀房貸餘額達到了10兆4,873億元，僅上半年就增加了5,004億元。這個數字不僅創下了歷史同期最高紀錄，更達到了2023年全年房貸增量6,576億元的近八成。這種快速增長的趨勢讓銀行感到壓力，不得不採取措施來控制風險。
2. 建商工程延遲： 由於缺工缺料等問題，許多建商的工程進度受到影響，導致原本分散在上半年的房貸需求集中到了第三季。這種需求的集中使得銀行在短時間內面臨巨大的放貸壓力。
3. 銀行存款水位下降： 7月起，中央銀行提高了存準率，同時許多企業在這個時期發放股息，這兩個因素都導致銀行的存款水位大幅下降。根據《銀行法》72-2條的規定，銀行的房貸餘額不得超過存款總額的28%。當存款減少時，可用於房貸的額度也隨之減少。
4. 資本適足率壓力： 對於一些大型銀行，特別是被視為「大到不能倒」的銀行，維持較高的資本適足率是一項重要任務。過多的房貸可能會影響到銀行的資本適足率，因此這些銀行可能會更加謹慎地控制房貸增速。
5. 內部風控指標警示： 多家銀行高層表示，當前的房貸增量已經遠遠超過了內部的風控指標，接近「破表」的程度。為了維護銀行的長期穩定性，採取限制措施成為必要之舉。

三、房貸限縮對市場的影響

1. 購屋難度增加： 對於潛在購屋者來說，獲得房貸的難度明顯增加。不僅需要更長的等待時間，還可能面臨更高的利率和更嚴格的審核標準。這可能會打消一些人的購屋計劃，特別是首次購屋的年輕人。
2. 房價走勢受影響： 房貸政策的收緊可能會對房價產生抑制作用。當融資變得更加困難時，部分買家可能會暫緩購房計劃，這可能會導致房價增速放緩，甚至在某些地區出現下跌。
3. 房地產交易速度放緩： 由於房貸審批時間延長，房地產交易的整體速度可能會放緩。這不僅影響到買賣雙方，也可能對房地產仲介、律師等相關行業產生連鎖反應。
4. 建商資金壓力增大： 對於依賴銀行融資的建商來說，房貸政策的收緊可能會增加他們的資金壓力。這可能會導致一些建案的進度放緩，甚至影響到未來的新建案規劃。
5. 二手房市場可能受益： 相對於新建案，二手房往往需要較少的貸款額度。在銀行收緊房貸政策的情況下，一些買家可能會轉向購買二手房，這可能會使二手房市場相對活躍。

四、因應策略與替代方案

1. 提前規劃： 對於有購屋計劃的人來說，提前做好財務規劃變得更加重要。這包括提高首付比例、改善個人信用記錄等，以增加獲得貸款的機會。
2. 探索多元融資渠道： 除了傳統的商業銀行，購屋者還可以考慮其他融資渠道。例如，專業不動產放款銀行（如土地銀行）、農漁會信用部、信用合作社等機構不受銀行法72-2條的限制，可能仍有較充足的房貸額度。
3. 考慮「農安貸款」： 農業部推出的「農安貸款」與新青安房貸條件相似，提供最高1000萬元貸款額度、最高八成成數、40年還款期（含5年寬限期）等優惠條件，且不限於農漁民申請。這可能是一個值得考慮的替代選擇。
4. 靈活調整購屋策略： 考慮到當前的市場環境，購屋者可能需要調整自己的購屋策略。比如考慮購買較小面積的房屋、選擇較便宜的地段，或者暫時選擇租房等待市場變化。
5. 尋求專業建議： 在這種複雜的市場環境下，尋求專業的財務顧問或房地產專家的建議變得更加重要。他們可能會提供更專業、更符合個人情況的建議。

五、政策層面的考量

1. 央行的調控作用： 央行在這次房貸限縮中扮演了重要角色。通過調整存準率等措施，央行實際上在間接控制房貸的增速。這反映了政府對於房地產市場可能過熱的擔憂。
2. 新青安政策的影響： 新青安政策的推出原本是為了幫助年輕人購房，但在當前的環境下，其效果可能受到一定影響。政府可能需要考慮如何在維持金融穩定和幫助年輕人購房之間取得平衡。
3. 房地產市場的健康發展： 從長遠來看，這次房貸限縮可能有助於房地產市場的健康發展。通過控制房貸增速，可以減少市場過熱和泡沫化的風險。

六、未來展望

1. 政策調整的可能性： 如果房貸限縮對經濟和房地產市場產生較大負面影響，政府可能會考慮適度放寬政策。但這需要在金融風險控制和經濟發展之間取得平衡。
2. 市場自我調節： 房地產市場有其自身的調節機制。如果房貸持續緊縮，可能會導致房價出現調整，這反過來又可能減輕銀行的放貸壓力。
3. 創新金融產品的出現： 面對當前的挑戰，金融機構可能會開發新的金融產品來滿足購屋需求，同時控制風險。這可能包括更靈活的還款方式、結合保險的房貸產品等。
4. 房地產市場結構的變化： 長期來看，這次房貸限縮可能會促使房地產市場結構發生變化。例如，租賃市場可能會得到更多重視，小面積、低總價的房屋可能會更受歡迎。

房貸限額政策的全面收緊是台灣房地產市場面臨的一個重要挑戰。它不僅影響了潛在購屋者的計劃，也對整個房地產生態系統產生了深遠影響。面對這種情況，購屋者需要更加謹慎地規劃，考慮更多元的融資選擇。同時，這也是政府、銀行和房地產業界需要共同面對和解決的問題。

儘管短期內可能會給市場帶來一些不確定性，但從長遠來看，適度的調控可能有助於房地產市場的健康發展。未來，我們可能會看到更多創新的金融產品和服務出現，以適應這種新的市場環境。無論如何，對於有購屋需求的民眾來說，提前做好充分的準備，靈活調整策略，將是應對當前市場變化的關鍵。